Wohngebäude
Haussanierung in den Abruzzen
Wir sanieren Häuser und Wohnungen in den Provinzen Chieti und Pescara, vom Abbruch bis zur Übergabe. Auf dieser Seite finden Sie die Reihenfolge der Arbeiten, die Voraussetzungen jeder Phase und das, was nicht zu unserem Auftrag gehört.
Die Arbeit
Was eine Komplettsanierung bei uns umfasst
EDIL NOZZI S.R.L., ein Bauunternehmen mit Sitz in Torrevecchia Teatina in der Provinz Chieti, führt die Komplettsanierung von Häusern und Wohnungen aus: Baustelleneinrichtung, Abbruch- und Entkernungsarbeiten, Schlitze und Vorbereitung der Installationen, Tragwerksarbeiten sofern geplant, Estriche, Innenputz, Fenster und Außentüren, Boden- und Wandbeläge, Endarbeiten, Reinigung und Übergabe.
Auf der Baustelle haben Sie einen einzigen Ansprechpartner. Die Fachgewerke — Elektro, Sanitär und Heizung, teils Trockenbau und Schreinerarbeiten — vergeben wir an zugelassene Installationsbetriebe und takten sie mit unseren eigenen Arbeiten ab, damit niemand über die Arbeit eines anderen hinweg baut. Die Konformitätserklärungen für die Anlagen stellt nach italienischem Recht der ausführende Installateur aus; wir übergeben sie Ihnen zusammen mit den übrigen Unterlagen.
Unser Angebot ist positionsweise aufgebaut: jede Leistung mit Menge und Einheitspreis, erstellt erst nach dem Ortstermin und dem computo metrico, dem detaillierten Aufmaß und Leistungsverzeichnis. Vor der Besichtigung nennen wir keine Zahl. Eine aus der Ferne geschätzte Summe zahlen Sie später ohnehin, mitten in der Bauphase.
Auf der Baustelle
Die Reihenfolge der Arbeiten und ihre Voraussetzungen
Die Reihenfolge einer Sanierung ändert sich von Baustelle zu Baustelle kaum. Es ändern sich die Zeiten und die Überraschungen. So arbeiten wir, und dies ist jeweils die Bedingung, die vor dem Beginn einer Phase erfüllt sein muss.
Baustelleneinrichtung und Schutzmaßnahmen
Bevor etwas herausgerissen wird, schützen wir, was bleibt: erhaltene Böden, Treppen, Türen, Heizkörper, Gemeinschaftsflächen. Wir legen fest, wo Material lagert, welche Wege die Handwerker nehmen und aus welchem Anschluss Wasser und Strom kommen. Steht ein Gerüst zur Straße hin, muss die Gemeinde die Nutzung des öffentlichen Grundes vorab genehmigen — diese Fristen liegen nicht in unserer Hand.
Abbruch und Entkernung
Böden, Wandbeläge, schadhafter Putz, alte Leitungen und die in der Planung entfallenden Trennwände kommen heraus. Voraussetzung ist zu wissen, welche Wände tragend sind: Soll eine davon verändert werden, gehört das in die Tragwerksphase und erfordert Planung und Genehmigung. Zeigt sich Asbest, wird dieser Teil gestoppt und von einem zugelassenen Fachbetrieb übernommen, nicht von uns.
Schlitze und Installationen
Die Schlitze werden gestemmt, Leitungen und Dosen für Elektro, Sanitär und Heizung verlegt. Voraussetzung sind bereits getroffene Entscheidungen: Lage von Steckdosen, Lichtauslässen, Abflüssen, Waschmaschinen- und Kesselanschluss. Sind die Schlitze geschlossen, bedeutet das Versetzen eines Punktes, eine Wand erneut zu öffnen. In dieser Phase lohnt es sich, langsam zu entscheiden.
Tragwerksarbeiten, sofern geplant
Öffnungen in tragenden Wänden, Aussteifungsrahmen, Deckenverstärkungen, Ringanker. Grundlage ist ausschließlich die Planung einer befugten Fachperson, ausgeführt unter deren direzione dei lavori. In Erdbebengebiet — und die Abruzzen sind eines — müssen die vorgeschriebenen Hinterlegungen oder Genehmigungen vor Baubeginn vorliegen. Ohne sie rühren wir kein Tragwerk an, auch bei laufender Baustelle nicht.
Estriche und Bodenaufbauten
Schlitze werden geschlossen, Dämmung verlegt, der Estrich in Endhöhe und mit den nötigen Gefällen eingebracht. Voraussetzung sind fertige und druckgeprüfte Leitungen: Nach dem Einbringen gibt es kein Zurück. Die Trocknungszeit hängt von Dicke, Estrichart und Jahreszeit ab. Wer sie verkürzt, bezahlt das später am Bodenbelag.
Innenputz
Neue Wände werden verputzt, alle Schlitze sauber geschlossen. Voraussetzung ist, dass alle wandöffnenden Gewerke abgeschlossen sind: Jede spätere Änderung bleibt als Linie sichtbar. Auch hier hat das Trocknen seine Zeit, im Winter und in geschlossenen Räumen länger, und sie muss vor dem Streichen oder Fliesen eingehalten werden.
Fenster und Außentüren
Fenster und Außentüren werden erst aufgemessen, wenn die Öffnungen ihre endgültige Form haben. Maßgeblich ist die Lieferzeit des Herstellers, bei den meisten Sanierungen die längste Wartezeit der ganzen Baustelle: Eine späte Bestellung verschiebt alles Nachfolgende. Geschlossene Fenster sind zugleich die Bedingung dafür, in der kalten Jahreszeit trocken weiterzuarbeiten.
Boden- und Wandbeläge
Bodenbeläge, Wandbeläge in Bad und Küche, Schwellen und Fensterbänke. Voraussetzung sind ein trockener Estrich und Material, das in der richtigen Menge einschließlich Verschnitt bereits auf der Baustelle liegt. Format, Verlegemuster und Fugenbild verändern Arbeitsstunden und Verschnitt erheblich: Großformatplatten oder diagonale Verlegung sind nicht dasselbe wie Feinsteinzeug im Verband.
Endarbeiten
Malerarbeiten, Sockelleisten, Montage von Sanitärobjekten und Armaturen, Elektroausstattung, Innentüren, Silikonfugen. Voraussetzung sind fertige und von den Installateuren geprüfte Anlagen. Es ist die Phase, in der die Baustelle fertig aussieht und dennoch mehr Koordination verlangt als jede andere, weil mehrere Gewerke gleichzeitig in denselben Räumen arbeiten.
Reinigung und Übergabe
Bauendreinigung, gemeinsamer Rundgang und ein unterzeichnetes Protokoll mit allen Nacharbeiten und den Fristen dafür. Sie erhalten die Unterlagen: Datenblätter der verbauten Materialien, die Konformitätserklärungen der Installateure und die Fotos von Leitungen und Schlitzen, aufgenommen vor dem Schließen der Wände. Genau diese Fotos braucht in zehn Jahren jemand, bevor er eine Wand anbohrt.
Die unsichtbare Hälfte
Die Positionen, an die niemand denkt — bei uns im Angebot
Ein großer Teil einer Sanierung betrifft das, was gerade nicht angefasst wird: der Boden, der bleibt, das gemeinsame Treppenhaus, die Nachbarn, der Staub, der Bauschutt. Über diese Punkte wird am meisten gestritten, weil sie fast nie schriftlich festgehalten werden. Wir halten sie fest.
- Schutz dessen, was bleibt: erhaltene Böden, Innentreppen, Türen, Heizkörper und Sanitärobjekte werden vor Arbeitsbeginn abgedeckt und abgeklebt, nicht nach dem ersten Schaden.
- Zugänge und Gemeinschaftsflächen im condominio, der italienischen Form des Wohnungseigentums: Abdeckung der Treppenläufe, Schutz der Aufzugskabine, sofern die Hausordnung deren Nutzung erlaubt, gefegter Treppenabsatz am Ende jedes Arbeitstages.
- Staubschutz: Trennwände aus Folie mit Reißverschluss zwischen Arbeitsbereich und übriger Wohnung, Absaugung an den Schneidwerkzeugen, Befeuchtung beim Abbruch.
- Entsorgung: Bauschutt wird auf der Baustelle getrennt und von einem im Albo nazionale gestori ambientali, dem nationalen Register der Abfallbetriebe, eingetragenen Transporteur abgeholt; die Begleitscheine erhalten Sie.
- Abstimmung mit Nachbarn und Hausverwaltung: vereinbarte Arbeitszeiten, Vorankündigung von Abbruch und lärmintensiven Arbeiten, Tage, an denen ein Durchgang frei oder ein Fahrzeug umgeparkt sein muss.
- Wasser und Strom für die Baustelle: aus welchem Anschluss sie kommen und zu wessen Lasten. Eine kleine Position, die am Bauende zur Diskussion wird, wenn sie ungeklärt bleibt.
- Schlüssel und Zutritt: wer sie verwahrt, wer morgens aufschließt und abends abschließt, und was gilt, solange die Immobilie während der Arbeiten leer steht.
Kosten
Was den Preis einer Sanierung wirklich bestimmt
Der Preis einer Sanierung richtet sich nicht nach den Quadratmetern, sondern nach wenigen Größen, die sich fast alle vor Baubeginn steuern lassen. Dies sind die Größen, die tatsächlich ins Gewicht fallen, und der Weg, sie zu senken, ohne auf das Wesentliche zu verzichten.
| Größe | Warum sie wirkt | Was sie senkt |
|---|---|---|
| Ausgangszustand des Gebäudes | Eine bis vor Kurzem bewohnte Wohnung erfordert weit weniger Rückbau als eine seit zwanzig Jahren leerstehende, in der Leitungen, Estriche und Putz vollständig erneuert werden. | Ein Ortstermin, bei dem einige Bauteilöffnungen vor dem Angebot gemacht werden. Was dabei sichtbar wird, ist eine kalkulierte Position statt einer Überraschung bei offener Baustelle. |
| Eingriffe ins Tragwerk | Eine tragende Wand zu öffnen oder zu versetzen bedeutet Planung, Genehmigung, Abstützung und langsame Arbeit — und verschiebt alle nachfolgenden Phasen. | Ein Grundriss, der die vorhandenen Öffnungen nutzt, gemeinsam mit Ihrer Fachperson vor der Ausführungsplanung entschieden und nicht erst auf der Baustelle. |
| Erneuerung der Installationen | Elektro, Sanitär und Heizung neu zu verlegen bedeutet Schlitze in nahezu allen Wänden, Ausbesserungen, neue Endgeräte und mehr Gewerke, die getaktet werden müssen. | Wasserpunkte von Bad und Küche nah beieinander oder fluchtend anordnen und alle Elektropositionen festlegen, bevor gestemmt wird. |
| Ausbaustandard | Feinsteinzeug im Standardformat und eine zugeschnittene Großformatplatte unterscheiden sich im Material, vor allem aber in der Zahl der Arbeitsstunden. | Standardformate und einfache Verlegemuster dort, wo niemand hinsieht, und der Schwerpunkt der Ausgaben auf den zwei, drei Flächen, die Sie täglich sehen. |
| Erreichbarkeit der Baustelle | Ein oberes Geschoss ohne Aufzug, eine enge Gasse oder ein historischer Ortskern mit Zufahrtsbeschränkung verlängert jeden Material- und Schuttweg. | Eine nahe Fläche zum Halten und Abladen sowie Zeitfenster, die vorab mit der Gemeinde oder der Hausverwaltung abgestimmt sind. |
| Änderungen während der Bauzeit | Jede Änderung bei laufender Baustelle macht bereits Ausgeführtes zunichte und stellt die Gewerke neu in die Reihe, auch wenn die Arbeit selbst kurz ist. | Entscheidungen und capitolato, die schriftliche Leistungsbeschreibung, vor Baubeginn abschließen. Jede spätere Änderung bepreisen wir schriftlich, bevor wir sie ausführen. |
| Jahreszeit und technische Wartezeiten | Estrich und Putz trocknen bei Kälte und Feuchte langsamer; wer die Wartezeit verkürzt, erzeugt Schäden, die ein zweites Mal bezahlt werden. | Die feuchten Gewerke in den passenden Teil des Jahres legen, soweit der Gesamtterminplan das zulässt. |
Keine dieser Positionen hat einen Standardpreis, und auf dieser Website finden Sie keine Zahlen. Die Summe ergibt sich aus dem computo metrico nach dem Ortstermin: jede Leistung mit Menge und Einheitspreis, Zeile für Zeile nachprüfbar an dem, was tatsächlich gebaut wird.
Eine praktische Frage
Kann man während der Arbeiten in der Wohnung bleiben?
Während einer Sanierung in der Immobilie zu wohnen ist nur dann realistisch, wenn sich die Arbeiten in Zonen aufteilen lassen und durchgehend ein funktionierendes Bad, eine Kochstelle und ein staubfreier Schlafraum zur Verfügung stehen. Ein Bad nach dem anderen, ein Fenstertausch, die Erneuerung des Wohnbereichs bei unangetasteten Schlafräumen: Solche Vorhaben lassen sich bewohnt durchführen.
Nicht realistisch ist es, wenn die Installationen im ganzen Haus erneuert werden, denn Wasser und Strom bleiben tageweise abgestellt und die Schlitze laufen durch jede Wand; wenn Estrich auf der gesamten Fläche eingebracht wird, weil sie tagelang nicht betreten werden darf; oder wenn großflächig abgebrochen wird. Leben kleine Kinder, ältere Menschen oder Personen mit Atemwegsbeschwerden im Haus, ist der Feinstaub des Abbruchs allein schon Grund genug, auszuziehen.
Auch die andere Seite gehört gesagt: Bewohntes Sanieren dauert länger und kostet mehr. Die Arbeiten zerfallen in Zonen, Schutzeinbauten werden mehrfach auf- und abgebaut, jeden Abend wird gereinigt, und manche Schritte werden zweimal angefasst. Wenn Sie bleiben möchten, halten wir es im capitolato fest — welche Zonen in Nutzung bleiben, an welchen Tagen Wasser und Strom abgestellt sind, wo Sie schlafen, während gearbeitet wird — und das Angebot rechnet von Anfang an mit dieser Arbeitsweise.
Häufige Fragen
Was Bauherrschaften vor der Unterschrift fragen
Wie lange dauert die Sanierung einer Wohnung?
Die Dauer hängt von der Fläche ab, davon, wie viel an den Installationen erneuert wird, und davon, ob das Tragwerk berührt wird. Vor Ortstermin und computo metrico nennen wir keine Dauer, denn sie wäre erfunden. Im Vertrag steht ein Terminplan mit Phasen und Daten, und darin benennen wir die Gründe, die ihn berechtigt verschieben können: von Ihnen gewünschte Änderungen, beim Abbruch entdeckte Zustände, Lieferverzug, behördliche Entscheidungen. Die Trocknungszeiten von Estrich und Putz bleiben, wie sie sind.
Was passiert, wenn während der Arbeiten etwas Unerwartetes auftaucht?
Zeigt sich beim Abbruch etwas, das vorher nicht sichtbar war — eine geschädigte Decke, ein nicht erfasster Kamin, aufsteigende Feuchte, eine nicht normgerechte Anlage —, halten wir diese Arbeit an, dokumentieren den Befund mit Fotos und Maßen und besprechen ihn mit Ihnen und Ihrer Fachperson, bevor es weitergeht. Sind Mehrleistungen nötig, bepreisen wir sie als schriftliche Änderung mit Mengen und Einheitspreisen und führen sie erst nach Ihrer Freigabe aus. Bei Asbest übernimmt ein zugelassener Fachbetrieb.
Brauche ich eine eigene Fachperson, und wer reicht die Unterlagen ein?
EDIL NOZZI S.R.L. führt die Arbeiten aus. Nahezu jede Sanierung erfordert mindestens eine CILA oder eine SCIA — die üblichen baurechtlichen Meldungen —, unterschrieben und eingereicht von einer befugten Fachperson, die Sie beauftragen. Planung, direzione dei lavori und Genehmigungsverfahren sind ein getrennter Auftrag, der bei Ihnen bleibt und nicht über das Bauunternehmen läuft. Wir bauen nach der Planung und unter der Bauleitung Ihrer Fachperson. Ing. Ivan Nozzi arbeitet unter derselben Anschrift, doch unsere Beauftragung verpflichtet Sie in keiner Weise, ihn zu beauftragen.
Kann ich Materialien selbst beistellen?
Ja, und bei Bodenbelägen, Sanitärobjekten und Fenstern ist das häufig. Wir halten es im Angebot fest, denn es verschiebt die Verantwortung: Kaufen Sie das Material, bleiben Auswahl, Menge, Liefertermin und Liefermängel bei Ihnen, während die Verlegung bei uns bleibt. Wir bitten Sie, die von uns berechneten Mengen einschließlich Verschnitt zu bestellen und die Ware vor der jeweiligen Phase auf die Baustelle zu bringen. Eine verspätete Lieferung hält alle nachfolgenden Gewerke auf.
Welche Gewährleistung habe ich auf die Arbeiten?
Für die Arbeiten gilt, was das italienische Recht jedem Auftragnehmer auferlegt: Art. 1667 des Zivilgesetzbuchs regelt Abweichungen und Mängel des Werks mit den dort vorgesehenen Rüge- und Verjährungsfristen, Art. 1669 erfasst schwere Mängel, die Standsicherheit oder Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes betreffen, zehn Jahre ab Fertigstellung. Wir stellen das nicht als Vorteil dar, denn es gilt ohnehin. Bei der Übergabe unterzeichnen wir gemeinsam ein Protokoll mit den offenen Nacharbeiten und den Fristen dafür.
Erster Schritt
Erzählen Sie uns von der Immobilie
Um einschätzen zu können, ob wir Ihnen nützlich sind, genügen uns die Gemeinde, die ungefähre Fläche, der Zustand des Gebäudes und Ihr Vorhaben. Liegen bereits Pläne oder ein computo metrico vor, vermerken Sie es im Formular: Das Angebot wird dadurch deutlich genauer. Wir antworten in der Regel innerhalb von zwei Werktagen und vereinbaren, sofern die Immobilie in unserem Einsatzgebiet liegt, einen Ortstermin.